La manutenzione dell’ascensore. Quando deve considerarsi ordinaria e quando straordinaria

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore in un condominio è un tema di fondamentale importanza pratica, poiché da essa dipendono la competenza decisionale (amministratore o assemblea) e le modalità di approvazione della spesa. Sebbene il Codice Civile non fornisca una definizione analitica e onnicomprensiva, i criteri per operare tale distinzione sono stati delineati dalla dottrina e, soprattutto, dalla giurisprudenza nel corso degli anni.

Manutenzione “ordinaria”

Per manutenzione ordinaria si intendono tutti quegli interventi che hanno carattere periodico, prevedibile e conservativo, finalizzati a mantenere l’impianto in condizioni di normale efficienza, sicurezza e funzionalità, senza modificarne la struttura essenziale o le prestazioni. L’obiettivo è prevenire guasti e usura, garantendo la fruibilità costante del bene comune.

Le caratteristiche principali degli interventi di manutenzione ordinaria sono:

1. Periodicità e Prevedibilità: Si tratta di operazioni programmate a scadenze regolari (es. mensili, semestrali, annuali) o comunque prevedibili nell’ambito della normale gestione dell’impianto. Rientrano in questa categoria le verifiche periodiche obbligatorie per legge (come quelle previste dal D.P.R. 162/1999 e successive modifiche).
2. Scopo Conservativo: L’intervento mira a conservare lo stato dell’impianto, a riparare piccole avarie o a sostituire componenti di modesto valore e soggetti a normale usura, senza apportare innovazioni o miglioramenti sostanziali.
3. Costo Contenuto: La spesa per tali interventi è generalmente modesta e rientra nel budget di spesa corrente approvato annualmente dall’assemblea.

Esempi tipici di manutenzione ordinaria dell’ascensore includono:

• Visite di controllo e ispezione periodica da parte della ditta specializzata.
• Operazioni di pulizia e lubrificazione delle parti meccaniche (guide, funi, pulegge).
• Regolazione delle porte, dei freni e di altri meccanismi.
• Sostituzione di componenti di consumo come lampadine della cabina, pulsantiere usurate, fusibili.
• Piccole riparazioni per ripristinare il funzionamento a seguito di un guasto di lieve entità.
• Verifiche semestrali e biennali obbligatorie da parte di organismi notificati, sebbene la spesa sia specifica, la loro periodicità le colloca nell’alveo dell’ordinarietà gestionale.

La competenza per deliberare ed eseguire tali lavori spetta all’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130, n. 3, del Codice Civile, che gli attribuisce il compito di “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. L’amministratore, pertanto, non necessita di una preventiva autorizzazione assembleare per commissionare questi interventi, le cui spese sono già incluse nel preventivo di gestione ordinaria.

Manutenzione “straordinaria”

Per manutenzione straordinaria si intendono, al contrario, gli interventi che non hanno carattere periodico, sono spesso imprevedibili e comportano una spesa considerevole. Tali opere sono dirette non solo a riparare guasti di notevole entità, ma anche a rinnovare, modificare o sostituire parti strutturali e significative dell’impianto, ovvero ad adeguarlo a nuove normative di sicurezza.

Le caratteristiche principali degli interventi di manutenzione straordinaria sono:

1. Occasionalità e Imprevedibilità: Si tratta di interventi non programmati, spesso resi necessari da guasti gravi, obsolescenza tecnologica o dall’entrata in vigore di nuove leggi.
2. Scopo Innovativo o Sostitutivo: L’intervento non si limita a conservare, ma mira a rinnovare l’impianto, a sostituirne componenti essenziali o a introdurre migliorie che ne aumentano il valore, la sicurezza o l’efficienza.
3. Costo Elevato: La spesa è solitamente ingente e non può essere coperta con i fondi della gestione ordinaria, richiedendo la costituzione di un fondo speciale o comunque un’apposita delibera di spesa.

Esempi tipici di manutenzione straordinaria dell’ascensore includono:

• La sostituzione integrale dell’impianto ascensore.
• La sostituzione di componenti principali e costosi come il motore (argano), il quadro elettrico di manovra, la cabina o le funi di trazione nella loro interezza.
• L’adeguamento dell’impianto a nuove e stringenti normative di sicurezza che richiedano modifiche strutturali (es. installazione di porte di cabina, modifica del sistema di allarme con combinatore telefonico, installazione di dispositivi contro il movimento incontrollato della cabina).
• La trasformazione dell’impianto (es. da manuale ad automatico per le porte, aumento della velocità o della portata).
• Interventi strutturali sul vano corsa.

La competenza per decidere l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria spetta esclusivamente all’assemblea dei condomini, come stabilito dall’art. 1135, n. 4, del Codice Civile. L’assemblea deve approvare l’intervento con le maggioranze previste dalla legge e deliberare la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’amministratore può disporre autonomamente solo interventi di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza (art. 1135, ultimo comma, c.c.), ovvero quando un ritardo potrebbe causare un danno grave e imminente alle persone o alle cose. In tal caso, ha l’obbligo di riferire alla prima assemblea utile per la ratifica del suo operato e delle spese sostenute.

Criteri distintivi e zone grigie

La distinzione non è sempre netta. Per dirimere i dubbi, la giurisprudenza ha consolidato un approccio “casistico”, valutando la natura e l’entità dell’intervento specifico. I criteri guida sono:

• L’entità della spesa: Un costo elevato è un forte indizio di straordinarietà.
• La natura dell’intervento: Un’opera che incide sulla struttura e sulla funzionalità essenziale dell’impianto, rinnovandolo, è straordinaria. Un’opera che si limita a ripristinare la funzionalità preesistente è ordinaria.
• La prevedibilità: Un intervento che fa parte di un piano di manutenzione programmato è ordinario; un intervento eccezionale e imprevedibile è tendenzialmente straordinario.

Ad esempio, la sostituzione di una singola fune usurata potrebbe essere considerata ordinaria amministrazione, mentre la sostituzione completa di tutte le funi di trazione, per il costo e l’impatto sull’impianto, viene quasi sempre qualificata come straordinaria. Analogamente, un adeguamento normativo che si risolve nell’apposizione di una targa o in una piccola modifica è ordinario, ma se richiede la sostituzione del quadro elettrico o altri interventi invasivi, diventa straordinario.