La ripartizione delle spese per l’analisi della potabilità delle acque in un condominio è un tema che si inquadra nella disciplina generale della suddivisione degli oneri condominiali, regolata primariamente dall’articolo 1123 del Codice Civile . La normativa e la giurisprudenza forniscono criteri precisi per determinare il metodo di ripartizione corretto, distinguendo tra il criterio legale generale e le possibili deroghe convenzionali.
Il criterio legale di ripartizione è quello dei millesimi di proprietà
Il principio generale per la ripartizione delle spese condominiali è stabilito dal primo comma dell’articolo 1123 del Codice Civile, il quale dispone: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
La spesa per l’analisi della potabilità dell’acqua rientra pienamente nella categoria delle “spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune” . L’impianto idrico è infatti una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117, n. 3, del Codice Civile e la verifica della potabilità dell’acqua, è un’attività volta a garantire la sicurezza e la salubrità di tale servizio a beneficio di tutti i condomini.
Pertanto, in assenza di accordi diversi, il criterio legale da applicare è quello della proporzionalità basato sul valore delle singole unità immobiliari, espresso nelle tabelle millesimali. Questo principio è costantemente ribadito dalla giurisprudenza, la quale sottolinea che le spese comuni devono essere suddivise in base al valore millesimale, in applicazione della previsione generale dell’art. 1123, comma 1, c.c.
La giurisprudenza ha inoltre chiarito che, anche nel caso specifico delle spese relative al servizio idrico, quando non è possibile misurare l’effettivo consumo individuale (ad esempio, tramite contatori di sottrazione), la ripartizione deve avvenire in base ai millesimi di proprietà. Sebbene l’analisi della potabilità non sia una spesa legata al consumo, essa rappresenta un costo di gestione generale dell’impianto, assimilabile ad altri oneri fissi come canoni o costi per la manutenzione, per i quali si applica il criterio millesimale. (Tribunale di Foggia, Sentenza n.974 del 15 Maggio 2025)
La “deroga convenzionale” consiste nella ripartizione in parti uguali, ammissibile solo a determinate e stringenti condizioni, così come previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c. che fa espressamente salva la “diversa convenzione” . Ciò significa che, i criteri legali di ripartizione possono essere derogati, ma solo attraverso un accordo tra tutti i condomini.
Tale “diversa convenzione” può manifestarsi in due forme:
- Regolamento condominiale di natura contrattuale: Una clausola specifica contenuta in un regolamento di condominio predisposto dall’originario costruttore e accettato da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto, o approvato successivamente all’unanimità.
- Deliberazione assembleare unanime: Una delibera approvata con il consenso di tutti i condomini, nessuno escluso.
La Corte di Cassazione ha affermato con fermezza che l’assemblea condominiale non può, deliberando a maggioranza, modificare i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese. Una delibera che stabilisca un criterio “capitano” (cioè in parti uguali) in assenza di un accordo unanime è da considerarsi radicalmente nulla.
Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., comma 1, e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio “capitano” le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. (Cass. Civ., Sez. 2, N. 16531 del 31-07-2020)
La nullità di una simile delibera comporta che essa possa essere impugnata, in qualsiasi momento, senza essere soggetta al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. per le delibere annullabili.
È importante sottolineare che, una prassi consolidata di ripartire determinate spese in parti uguali non è di per sé sufficiente a creare una “diversa convenzione” vincolante se non è supportata da un accordo unanime formalizzato.
Distinzione tra “spese per l’uso” e “spese per la conservazione”
L’art. 1123 c.c. prevede anche altri due criteri sussidiari:
- Il secondo comma stabilisce che se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
- Il terzo comma prevede che per le parti destinate a servire solo un gruppo di condomini, le spese di manutenzione siano a carico solo di quel gruppo.
L’analisi della potabilità dell’acqua, tuttavia, non rientra in queste casistiche. Si tratta di un servizio che garantisce la fruibilità e la sicurezza dell’impianto idrico a tutti i condomini in egual misura potenziale, indipendentemente dall’uso effettivo che ciascuno ne fa. La giurisprudenza tende a ricondurre tali spese alla categoria delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, la cui funzione è necessaria all’uso collettivo e indifferenziato. Pertanto, il criterio applicabile resta quello del primo comma dell’art. 1123 c.c.
In conclusione, la spesa per l’analisi della potabilità delle acque condominiali deve essere ripartita secondo i seguenti criteri gerarchici:
- criterio convenzionale (se esistente): Si applica il criterio previsto dal regolamento di condominio di natura contrattuale o da una delibera assembleare approvata all’unanimità. Se tale accordo prevede la ripartizione in parti uguali, questo criterio è legittimo e vincolante .
- criterio legale (in assenza di convenzione): In mancanza di una “diversa convenzione”, si applica obbligatoriamente il criterio legale previsto dall’art. 1123, comma 1, del Codice Civile. La spesa deve quindi essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, ossia secondo i millesimi.
Qualsiasi delibera assembleare che, a maggioranza, stabilisca di ripartire tale spesa in parti uguali o con altro criterio difforme da quello legale o convenzionale, è da considerarsi nulla per violazione dei diritti individuali dei condomini sulla misura dei loro obblighi di contribuzione.