Il Codice Civile disciplina, agli artt. 1135, 1136 e 1137, le attribuzioni, le condizioni per la valida costituzione e per la validità delle deliberazioni assunte, nonchè i termini per l’impugnazione della delibera.
FORMALITA’ DEL VERBALE ASSEMBLEARE
- forma scritta
- conservato dall’amministratore unitamente alla documentazione condominiale
- deve contenere:
- i nominativi dei partecipanti e le quote rappresentate
- il numero di deleghe presenti
- i punti all’O.d.G.
- i nominativi dei condomini presenti al momento della apertura della riunione che, nel corso della stessa, si allontanano ovvero i nominativi che sopraggiungono nel corso della riunione
- data ed ora di inizio e di conclusione della riunione
Con sentenza n.24132/2009, la Suprema Corte di Cassazione ha precisato che “Il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c.. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte, la quale ha affermato:
(a) che non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato” (Sez. 2^, 19 ottobre 1998, n. 10329; Sez. 2^, 29 gennaio 1999, n. 810);
(b) che la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c., ne’ potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza (Sez. 2^, 22 gennaio 2000, n. 697);
(c) che è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806)”.
Pertanto, la delibera assembleare deve contenere l’indicazione che sia avvenuta una votazione sullo specifico punto dell’odg, i nomi ed i valori millesimali dei condomini che si sarebbero espressi a favore o contro la proposta in esame, oppure che questi elementi siano ricavabili dal contenuto della delibera stessa.
Quanto sopra trova giustificazione nella necessità di verificare, in concreto, l’esistenza delle maggioranze prescritte dall’art. 1136, co. 2, 3 e 4 C.C. e di eventuali conflitti d’interessi, nonchè di consentire, ai condòmini indicati come dissenzienti o assenti, l’impugnativa della relativa delibera.
ELEMENTI ESSENZIALI DEL VERBALE ASSEMBLEARE
- ELENCAZIONE DEI NOMINATIVI DEI CONDOMINI INTERVENUTI
Tra i contenuti essenziali di un verbale assembleare, senza i quali sussiste l’invalidazione dello stesso, vi è quello relativo alla trascrizione dei nominativi dei condomini presenti in assemblea. La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha evidenziato come per poter verificare l’osservanza delle maggioranze deliberative è necessario che nel verbale d’assemblea vengano riportati i nominativi di tutti gli intervenuti.
- INDICAZIONE DEI MILLESIMI DI OGNI CONDOMINO INTERVENUTO IN ASSEMBLEA
Altro elemento essenziale, che dovrà essere presente all’interno del verbale è l’indicazione dei millesimi di proprietà di ogni condomino intervenuto, personalmente o a mezzo delega. Tale elemento essenziale, consente la verifica delle maggioranze costitutive e deliberative previste ex lege, nonché eventuali conflitti di interesse che potrebbero sussistere in ordine alla deliberazione.
- GRAFIA LEGGIBILE
Anche la grafia del soggetto che redige il verbale è importante, in quanto deve consentire una agevole e chiara comprensione del testo. Invero, l’illeggibilità del testo del verbale determina l’impossibilità di comprenderne il relativo contenuto, determinando la possibile declaratoria di invalidità della delibera assembleare.
IL SEGRETARIO
Mette per iscritto quanto dettatogli dal Presidente e sottoscrive, unitamente a quest’ultimo il verbale alla sua chiusira.
IL PRESIDENTE
E’ colui che dirige l’adunanza, verificando la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto e garantendo il regolare svolgimento della stessa.
Viene scelto dall’assemblea, può essere un condomino (in questo caso ha diritto di voto) oppure può essere un soggetto esterno (ove sia previsto dal regolamento condominiale).
La delibera condominiale è
LA DELIBERA ASSEMBLEARE PUO’ ESSERE:
A) NULLA se priva degli elementi essenziali, ossia
- con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume),
- con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea,
- che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o
- comunque invalide in relazione all’oggetto.
B) ANNULLABILE
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea,
- quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
- quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea,
- quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione,
- quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806).
“In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della L. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi:
– mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico
– quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni”
– contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”.
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, cod. civ.
(Cass., Sez. Un, 14 aprile 2021, n. 9839).”
MANCATA CONVOCAZIONE
Sarà ANNULLABILE, la delibera assembleare adottata in caso di mancata convocazione di un condomino, che non abbia ricevuto la convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto risulta viziato il processo formativo per violazione del diritto di intervento e di voto del singolo condomino.
L’art. 66 delle disposizioni. di attuazione del Codice Civile prescrive che l’amministratore deve procedere alla convocazione dell’assemblea e, l’assemblea, non può deliberare se non viene verificata, preliminarmente dal Presidente della seduta, la regolare convocazione di tutti i condomini, risultanti dal registro anagrafe condominiale, verifica della quale dovrà risultare nel verbale.
Invero, l’art. 1130, n.6, del Codice Civile, prescrive, in capo all’amministratore, l’obbligo di annotare, nel registro anagrafe condominiale, le generalità dei singoli condomini proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento ed eventuali variazioni. L’amministratore deve provvedervi direttamente ovvero, a spese del condominio, ove, i singoli proprietari non provvedano spontaneamente alla comunicazione dei dati.
Corre l’obbligo di precisare che:
- l’amministratore del condominio ha l’obbligo della regolare tenuta e dell’aggiornamento costante del registro di anagrafe condominiale
- il condomino ha l’obbligo di comunicare all’amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio: in caso contrario la mancata ricezione dell’avviso è quindi addebitabile al solo condomino negligente.
REVOCA
Con la revoca si delibera l’inefficacia di una delibera già approvata e potrà essere “totale” o “parziale“, sia che essa sia regolare, sia che essa sia viziata.
La revoca, a differenza dell’annullamento, non richiede l’intervento dell’Autorità Giudiziaria che vi provveda con
SOSTITUZIONE
Con la sostituzione si assume una nuova delibera che prende il posto di quella precedente.
LA FIRMA SUL VERBALE ASSEMBLEARE
La sottoscrizione del verbale assembleare non è requisito che può invalidare l’atto, pertanto è valido anche se non firmato da alcun soggetto. Infatti, nessuna norma prescrive l’obbligo di firmare il verbale dell’assemblea, pertanto, secondo la giurisprudenza, la mancanza delle firme del presidente e del segretario dell’assemblea non è motivo di annullabilità delle delibere.
Per costante giurisprudenza, la sottoscrizione attribuisce all’atto prova legale in ordine alla provenienza di quanto verbalizzato da parte dei sottoscrittori. Invero, per contestarne il contenuto, non necessita una querela di falso, potendo ricorrere ad ogni mezzo di prova atto a dimostrarne la non veridicità di quanto, ivi, riportato. Trattasi di scrittura privata e non di atto pubblico.
La firma sul verbale serve principalmente a conferire a tale documento il valore probatorio di una scrittura privata riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dei sottoscrittori (Cass. sent. n. 22958/2022 e n. 27163/2017).