Il certificato di conformità urbanistica / la dichiarazione di conformità urbanistica è il documento con il quale viene attesta la corrispondenza tra un immobile ed il titolo edilizio depositato in Comune.
Detto documento dimostra la regolarità urbanistica dell’edificio al progetto approvato dagli Uffici Comunali del luogo in cui è stato realizzato e quindi certifica l’assenza di abusi edilizi e o variazioni al progetto originario.
La dichiarazione di conformità urbanistica è un documento senza il quale non si può vendere un immobile e potrebbe determinare l’annullamento del relativo atto di compravendita, in quanto un immobile non autorizzato o non conforme al progetto approvato dal Comune, di fatto, non è commercializzabile.
Ove sussistano delle difformità, tra il progetto originario e lo stato dei luoghi, sarà necessario aprire una pratica di sanatoria.
La verifica della conformità è effettuata da un tecnico che, in caso di uniformità tra progetto e stato dei luoghi, rilascerà la dichiarazione di conformità urbanistica, unitamente ad una relazione tecnica.
E’ importante sottolineare come un atto di compravendita, avente ad oggetto l’acquisto di un immobile sprovvisto di certificato urbanistico, è annullabile in caso di totale abusivismo dell’immobile ossia quando manca il permesso di costruire, mentre, se le irregolarità sono “minori”, le responsabilità, civili e penali, ricadono sul nuovo proprietario dell’immobile, in quanto si presume essere l’autore dell’irregolarità.
Per completezza espositiva è bene precisare che
- La planimetria catastale è la rappresentazione grafica, in scala 1:200, di un’unità immobiliare, che riporta la divisione interna degli spazi, la loro destinazione d’uso e gli accessi all’unità immobiliare.
- La visura catastale per immobileriporta i dati catastali dell’immobile, i dati del proprietario, la natura e quota dei diritti reali dell’immobile.
- La visura catastale storica immobileevidenzia tutte le variazioni registrate in Catasto riferite ad un immobile. Riporta, tra l’altro, anche tutti i precedenti proprietari dell’immobile con le relative quote, il diritto reale ed il regime.
Precisato quanto sopra, è bene chiarire la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale.
La conformità catastale è la corrispondenza tra i dati catastali e le planimetrie allo stato di fatto, mentre, la conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e tutte le autorizzazioni rilasciate dagli uffici comunali competenti. Inoltre, mentre la documentazione catastale è presente presso il Catasto ed ha finalità fiscale e non è probatoria, in quanto non certifica la regolarità edilizia di un immobile.
In ultimo, la doppia conformità, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, è la congruenza dell’immobile alle norme edilizio-urbanistiche vigenti all’epoca dell’edificazione ed a quelle vigenti, al momento della richiesta di sanatoria. In assenza dei due requisiti l’immobile non è sanabile.