Il decreto “Salva Casa” – D.L. n. 69/2024 – che prevede “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, è stato firmato dal Presidente della Repubblica, Sergio Mattarella e pubblicato, in Gazzetta Ufficiale, in data 30 maggio 2024.
L’entrata in vigore è immediata!
Fine ultimo è quello di superare le problematiche legate alle irregolarità formali presenti, che, di fatto, bloccano le compravendite degli immobili, precludendo l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi, consentendo, di guisa, la circolazione dei beni, il recupero e la rigenerazione edilizia, con l’adozione di misure volte alla regolarizzazione di lievi difformità edilizie.
E’ bene precisare che, dette disposizioni sono applicabili ad opere già realizzare al 24 maggio 2024 (ossia prima della pubblicazione del decreto legge), per tutte le opere successive a detta data, resta immutata la disciplina in tema di licenze edilizie.
Gli interventi possibili riguardano lo stato legittimo dell’immobile, il mutamento della destinazione d’uso ed interventi sulle minori difformità (edilizia libera, tolleranze costruttive, esecutive e parziali difformità).
Sarà possibile, ad esempio,
- mantenere le strutture amovibili realizzate, durante il periodo Covid-19, per esigenze sanitarie, assistenziali ed educative, previa comunicazione di inizio lavori asseverata e nel rispetto delle normative vigenti;
- realizzare porticati, oltre alle logge, senza bisogno di autorizzazioni specifiche. Inoltre, vengono semplificate le norme per l’installazione di tende da sole, tende a pergola con telo retrattile o elementi di protezione solare mobili. Queste strutture non devono creare spazi chiusi e devono armonizzarsi con l’estetica dell’edificio;
- mutare la destinazione d’uso dell’immobile, all’interno della medesima categoria, senza la realizzazione di opere.
Vediamo nello specifico.
Edilizia libera
Da oggi, sono da considerasi in edilizia libera
a) le VePa (vetrate panoramiche amovibili), anche per porticato rientranti all’interno dell’edificio;
b) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia composta da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purchè non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo ed ingombro apparente disarmonico.
Dette strutture, da oggi, non necessitano di alcun permesso o comunicazione al Comune, ma, comunque, dovranno rispettare il regolamento di condominio ed il decoro architettonico del fabbricato.
Tolleranze costruttive
Si considerano tolleranze costruttive gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, entro il limite massimo del
- 2%=superficie utile> 500mq
- 3%=300mq<superficie utile> 500mq
- 4%=100mq<superficie utile> 300mq
- 5%=superficie utile< 100mq
Trattasi di irregolarità geometriche, ovvero di modifiche di lieve entità realizzate entro il 24/05/2024 relative alla collocazione di impianti e opere interne, tolleranze, asseverabili da un tecnico.
Tolleranze esecutive
Si intendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti ed opere interne.
Per le opere realizzate entro la data del 24/05/2024, sono inclusi:
- il minor dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Accertamento di conformità
Il decreto modifica gli artt. 36 e 37 del T.U. dell’ edilizia, i quali, rispettivamente, prevedevano la possibilità di sanare gli abusi edilizi relativi agli interventi realizzati in assenza o difformità al permesso di costruire o SCIA.
Prima, la sanatoria era possibile con la “doppia conformità”, ossia l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente sia al momento della realizzaione che al momento della presentazione dell’istanza.
Con la nuova formulazione, che sostituisce la “e” con la “o”, per la sanatoria degli abusi commessi fino al 24 maggio 2024, è sufficiente lo stato legittimo stabilito dal titolo abilitativo che ne aveva previsto la costruzione “oppure” da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio (ossia quello al momento della richiesta di sanatoria). Pertanto, si fa riferimento al titolo più recente sul presupposto che le verifiche sulla legittimità della preesistenza siano già state effettuate.
Quindi, oggi, possono essere sanati gli interventi che al momento della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche. (c.d. parziali difformità)
Altro requisito richiesto, dal nuovo decreto, per ottenere la sanatoria dei piccoli abusi è costituito dall’attuazione di interventi necessari per assicurare l’osservanza della normativa relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Stato legittimo
Per dimostrare lo “stato legittimo” dell’immobile, sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento.
Cambio di destinazione d’uso
Viene semplificato il cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, purchè avvenga all’interno della setssa categoria funzionale, per il quale il mutamento sarà sempre ammesso. Ove il cambio avvenga tra diverse categorie funzionali, sarà ammesso limitatamente alle categorie residenziali, turistico-ricettive, produttice e direzionali, commerciali, all’interno delle seguenti zone:
- centro storico;
- residenziali consolidate;
- residenziali in espansione.
Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra.
Sanatoria
Potrà richiedersi la sanatoria, solo se allineati alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda ed alla normativa edilizia in vigore al tempo della realizzazione dell’intervento, presentando una Scia o un permesso di costruire in sanatoria, insieme al quale dovrà essere pagata una sanzione compresa tra 1.000,00 e 31.000,00 euro, commisurata all’aumento del valore dell’immobile.
Silenzio assenso
Il “silenzio assenso” sostituisce il “silenzio rigetto”, pertanto, l’istanza si considera acconta, se l’Amministrazione non risponde, nei prescritti termini, ossia:
- 45 giorni per il permesso in sanatoria;
- 30 giorni per la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)
Termini prolungati a 180 giorni, per gli immobili soggetti avincolo paesaggistico.
Sarà comunque comminata una sanzione parametrata all’aumento di valore dell’immobile e detti introiti, saranno utilizzati per l’abbattimento di opere abusive o per iniziative di rigenerazione e recupero urbanistico.
Gravi abusi edilizi
Nulla, invece, cambia in ordine ai gravi abusi edilizi, ossia quelli relativi alle opere per cui non è mai stata chiesta la “licenza edilizia” ossia il permesso di costruire. Si tratta ad esempio dei fabbricati, delle tettoie, delle verande esterne, ecc. Tutte queste opere non potranno essere sanate con il nuovo DL Salva Casa.